오늘은 서민들의 친구인, 대출에 대해서 정확히 알아보려고 합니다.
최근 뉴스 기사에서도 대출에 대해서 나라가 쪼으고 있다는 둥, DSR 규제가 강화된다는 둥, 여러가지 말들이 많은데요.
막상 저도 대출에 대한 지식이 그렇게 많지 않더군요. 그래서 한번 지식도 쌓고 공유도 해보려고 정리를 해보려고 합니다.
다른 블로그에서도 다루기는 하던데 좀 어렵긴 하더라고요.
가급적 초보자 입장에서도 쉽게 정리해 볼께요.
LTV (Loan To Value ratio)
"담보인정비율"을 이야기합니다.
주택가격 즉 담보 가치에 대하여 대출 받을 수 있는 비율을 이야기합니다. 은행에서 해당 주거지에 대하여 담보를 잡고 이에 대해 대출을 해 줄 때에 받을 수 있는 최대한도가 정해집니다.
해당 부동산에 대해서 측정된 가치를 담보로 잡고 그 한도를 정하는 것이지요. 지금처럼 연간 소득을 기준으로 담보대출 총 한도를 정하지 않습니다. 예를 들어 주택이 1억이라고 하면 LTV가 50%라면 5천만원이 대출이 되는 것입니다.
그럼 아파트 가격의 기준이 되는 시세는 어디서 조회가 될까요? 바로 국내 금융권이 주택담보대출의 기준 가격으로 사용하는 KB부동산 시세입니다. 정말 오랜만에 들어갔는 많이 좋아졌네요.
서울에 있는 한 아파트를 기준으로 보면, 여기서 해당 아파트 단지의 시세가 조회가 되고 이 기준으로 LTV율을 곱해 대출금액 한도를 정하는 것이 바로 LTV입니다.
그럼 옆의 화면을 조금만 더 스크롤로 내려볼까요? 그러면 거기에 일반 시세가 조회가 됩니다.
그리고 위에 표시한 것 처럼 최대 대출금액이 표기가 됩니다. 총 13.5억이 필요하며, 최대 대출가능 금액은 4.4억이고, 세금 및 부대비용은 0.5억, 그래서 실제로 현금을 가지고 있어야 하는 금액은 8.6억입니다.
그럼 보다 자세한 내역을 보기 위해 "?"모양에 마우스를 올려보면 자세한 내역이 나옵니다.
서울은 투기 과열지구라, 9억 이하는 LTV가 40% 적용을 받아 9억 X 40% = 3.6억이고, 9억초과 15억 이하인 구간은 4억이기 때문에 4억 X 20% = 0.8억, 그래서 대출이 가능한 금액은 3.6억 + 0.8억 = 4.4억이 됩니다.
음.. 서울에 있는 30평형대를 사려면 최소 필요 현금이 8.6억이 되어야 하는군요!
위에서는 투기과열지구에 대한 LTV 샘플로 계산을 해 본 내용이고요, LTV를 표로 정리하면 아래와 같습니다.
DTI (Debt To Income)
"총부채상환비율"을 이야기합니다.
위 LTV에서는 주택 담보가치에 따라 대출 한도가 결정되는 것이 었는데요, 이제는 소득을 가지고 대출 한도를 추가적으로 제한합니다.
대출의 한도를 정할 때 소득을 따져보고 한도를 정하는 것으로, 대출 상환을 해야하는 금액의 자신의 소득 일정비율 이상 차지 하지 않도록 제한하는 것입니다.
위의 예로 설명해보면, 13억의 투기과열지구에 있는 서울의 집을 매수하려면 LTV가 적용되어 4.4억까지만 대출이 됩니다. 이제 DTI를 설명하기위해 소득이 1,500만원인 사람이 있다고 가정하고 DIT에 대해 알아볼게요.
먼저 네이버에서 "원리금균등상환 계산기"를 검색해서 열어봅니다.
4.4억을 30년동안 3% 대출이자로 계산해서 보면, 매월 내는 원리금 금액은 1,855,058원(약 185만원)이 됩니다.
월(月) 금액이기 때문에 연(年)금액으로 환산해 보면, 약 185만원 X 12개월 = 2,220만원이 됩니다. 아까 위에서 가정한 연간 소득이 1500만원이므로 이사람은 원리금 연간 납부금액을 충족시키지 못(=갚기 어렵다)하게 됩니다.
이는 결론적으로 서울 13억의 아파트를 담보로 40% LTV에 해당하는 4.4억의 대출을 전체 다 받지 못한다는 이야기입니다.
그럼 여기서 추가적으로 궁금한게.. 1500만원 연간소득이 있는 사람은 얼마까지 대출을 받을 수 있을까요?
아까와 동일한 금리로 2억 9천 5백만원을 3% 이자율 30년 상환기준으로 계산해 볼게요.
월 1,243,737원
이를 연간 금액으로 환산하면, 1,243,737원(월) X 12개월 = 14,924,844(연간)으로 거의 1500만원이 됩니다. 결론적으로 1500만원 연 소득을 가지고 있는 사람은 30년기준으로 2억 9천 5백만원정도 대출이 가능하다는 겁니다.
여기서 중요한 부분은 원리금이므로 원리금에 영향을 많이 끼치는 대출이자율과, 대충기간에 따라 상당히 달라질 수 있으므로 꼼꼼하게 검토해야겠지요.
요약하면, 13억의 서울집은 담보 기준으로는 4.4억을 대출받을 수 있지만(LTV), 소득이 되지 않으면 4.4억을 대출 받을 수 없다는 것(DTI)이 핵심입니다. 갚을 능력(소득)이 되는 한도 만큼 대출 받으라는 것이죠.
DSR (Debt Service Ratio)
총부채원리금상환비율을 이야기합니다.
이는 사람의 연소득대비 전체 금융부채 원리금 상환비율을 이야기 합니다. 전체 금융부채라는 것이 신용대출, 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 보는 포괄적인 개념입니다.
DTI에 대해서는 기존 다른 대출과는 상관없이 추가적으로 본인에 소득에 대한 검증만 했지만, 이제 DSR은 기존에 보유하고 있는 전체 대출이 얼마나 있는지도 추가적으로 확인해서 제한한다는 것이죠.
위에서 DTI기준을 설명할 때 연소득 1,500만원인 사람을 기준으로 2억 9천 5백만원을 대출 받을 수 있었는데요.
만약 이 사람이 신용대출 5천만원을 가지고 있다고 한다면, 신규로 받는 부동산 담보 대출의 원리금에 이 대출의 원리금까지 더해서 1,500만원을 넘지 않아야 합니다.
예를 들어, 신용대출이 5천만원, 5%이자율에, 5년 상환으로 기존에 보유하고 있다고 가정해 볼게요.
월 943,562원 = 연 11,322,744
연소득이 1500만원인데 기존에 내고있는 대출 원리금이 1130만원정도가 되니, 남은 담보대출을 받을 수 있는 원리금은 370만원 정도 밖에 안됩니다. 이를 대략 환산해 보면.
추가적으로 주택담보 대출을 받을 수 있는 금액은, 7300만원됩니다. 규모가 적은 신용대출이더라도 상환기간이 짤아 상환하고 있는 원리금이 많다면 주택담보 대출을 받는데 영향을 많이 미치게 됩니다.
신용대출하나를 보유하고 있어서 주택담보 대출을 거의 받지 못하는 셈이되니 엄청 강력한 대출 규제라고 봐야겠지요.
위 사례로 알아본 것 처럼,
LTV(4.4억) < DTI(2.9억) < DSR(0.7억) 순으로 대출에 대한 규제가 강해진다는 것을 알수 있습니다.
물론 연 소득이 많은 분, 그리고 기존에 대출이 없으신 분들은 LTV기준으로 4.4억을 모두 대출 받을수 있겠죠.
오히려 소득이 적고 대출이 많은 서민들의 경우에는 거의 담보로 대출을 받을 수 있는 금액이 없어져 부동산을 구입하기 더 힘들어집니다.
하지만 갚을 능력이 되는 소득이 있는 사람들만 대출을 받을 수 있으니, 전체적으로 우리나라의 금융 안정성은 좋아진다고 봐야겠습니다.
* 조회한 부동산 시세조회 및 대출 가능금액을 보시려면 아래를 참고하세요.
'경제' 카테고리의 다른 글
| 삼성전자 배당조회 Web Service 활용해 삼성전자, 삼성전자 우선주 배당 조회하기 (앱, 어플리케이션, 가입 절차 등, feat 키움증권) (0) | 2022.05.03 |
|---|